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再建築不可の定義とは?

再建築不可の定義

再建築不可

再建築不可の物件はいくつか種類があり、例えば、高圧線の下にある土地なども該当します。

しかし、都心部などにおいて、再建築不可となってしまう土地の大半は「不適合接合」というものです。文字だけ見ても何のことかわからないですよね。

わかりやすく言うと、幅4m以上の道路に2m以上接してない土地は、建築基準法違反となり、その土地を更地にして新たに住宅を建てることは出来ないということで、再建築不可となるのです。なぜこのような法律が生まれたかというと、その根底にあるのは、火災や地震、そのほかの天災などによって倒壊や延焼などが起きた際、その被害を近隣に及ぼさないためというのが大きな理由の一つです。

この規定は、都市計画区域で適用されるものであり、農村部や山間部、田園地帯などではその限りではありません。ちなみに東京都で言えば、23区は全域が都市計画区域に該当しているため、前述の条件を満たしていなければ、再建築不可となる場合がほとんどです。

 

なぜ再建築できないのか

住宅の多い都市部では再建築不可になる物件は、その多くが道路の問題、接道義務に関係するものです。

これらは建築基準法が改正される前に建てられた住宅で、解体して更地にすると、今の建築基準法が適用されるため新たに建物を建てることはできないのです。ここでいくつか例を挙げ説明したいと思います。

よくあるケース

住宅密集地

周りがすべて住宅で囲まれ土地が道路に接していない場合で、ほかの人の土地を通って出入りしているような場所です。このような場合、改築は可能である場合もあるのですが、建て替えはできません。

旗竿地

道路から奥まっている住宅まで路地につながっている土地のことを言います。道路に接している路地部分の幅が2m以上あれば規定をクリアできるのですが、2m未満の場合は建て替えができない再建築不可物件となります。路地部分に接している土地を一部買い取るなどの方法で接道義務をクリアすると再建築不可の物件となります。

例外のケース

敷地のセットバック

敷地の接している道路が4m未満でも、道路の中心線から2mの位置までセットバックした線より後ろに建物を建てることで規定をクリアできる場合があります。また、片側が川や崖になっている場合は道路の境界線から4mの線より後ろです。これは将来、幅4mの道路にするための例外措置です。

接道義務の例外

敷地の周囲に講演などの広い空き地や遊歩道などがあり、交通や安全、防火、衛生上特に支障がないと認められれば例外となり、接道義務を満たしていなくても再建築が可能な物件となります。

 

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